La pandémie de COVID-19 a forcé de nombreux employés à travailler à domicile. Si certains soient retournés au bureau, d'autres on prit l'option du travail à distance. Bien que deux ans se soient écoulées après le confinement aux États-Unis, la dernière étude de LendingTree révèle que le pourcentage de personnes qui ont travaillé à domicile est resté relativement stable au cours de 2021. À l'aide des données de l'enquête U.S. Census Bureau Household Pulse Survey, LendingTree a examiné l'évolution du travail à distance à travers le pays. Les retombées de cette nouvelle façon de travailler ont un impact sur les villes américaines. Le phénomène est-il susceptible de se propager dans le monde occidental ? Si oui, quels enseignements tirer de cette situation pour que le travail à distance soit une réussite pour tous ?
La révolution du « travail à domicile », qui a été très bénéfique pour de nombreux travailleurs, n'a pas eu un impact si positif pour les villes américaines. Les immeubles de bureaux du pays ne sont pas aussi vides qu'ils l'étaient avant que les vaccins COVID ne soient largement disponibles au printemps 2021. Mais ils sont toujours beaucoup moins peuplés qu'ils ne l'étaient en 2019. Une analyse récente des données du Census Bureau du site financier Lending Tree a révélé que 29% des Américains travaillaient à domicile en octobre 2022. À New York, les sociétés financières ont signalé que seulement 56% de leurs employés étaient au bureau un jour typique en septembre.
Le travail à distance à temps plein est devenu moins répandu depuis les pires jours de la pandémie. Mais les modalités de travail flexibles (dans lesquelles les employés se présentent au bureau quelques fois par semaine) sont toujours bien ancrées. Fin 2022, un article du National Bureau of Economic Research a estimé que 30% de toutes les journées de travail à temps plein seraient effectuées à distance début 2023.
Ces enquêtes et projections sont étayées par des données de téléphonie mobile montrant que, dans pratiquement toutes les grandes villes américaines, le trafic piétonnier dans les quartiers d'affaires centraux a considérablement diminué par rapport à 2019.
Et l'effondrement des taux de fréquentation des bureaux entraîne avec lui les recettes fiscales des villes.
Lorsque seulement 50% des employés d'une entreprise quittent leur domicile le matin, le désir d'espace au sol de cette entreprise s'effondre. Si des nuages ​​de tempête apparaissent à l'horizon économique (comme, par exemple, une banque centrale déterminée à ralentir l'économie pour tuer l'inflation), la réduction des effectifs venant au bureau devient le moyen le plus simple de réduire les dépenses. Ainsi, alors que la hausse des taux a mis les entreprises de technologie au plus bas, les tours de bureaux emblématiques de San Francisco se sont vidées. Par exemple, à New York, Meta a abandonné environ 41 800 mètres carrés de bureaux. Dans l'ensemble du pays, seuls 47 % des bureaux sont occupés.
Tout cela se traduit par une chute de la demande de biens immobiliers commerciaux, qui se traduit par une chute de la valeur des propriétés, qui se traduit par une chute des recettes fiscales. Une étude récente de la Stern School of Business de l'Université de New York a révélé que la valeur des bureaux a chuté de 45 % en 2020 et devrait rester 39 % en dessous des niveaux d'avant la pandémie dans un avenir prévisible. Si cette projection est avérée, elle effacerait 453 milliards de dollars de la valeur des propriétés des villes américaines, réduisant ainsi une source essentielle de revenus municipaux.
À New York, les impôts fonciers sont la principale source de fonds publics, fournissant un tiers des recettes fiscales de la ville. Les immeubles de bureaux représentent un cinquième de cette somme. La baisse de la valeur marchande des principaux quartiers de bureaux de Manhattan a coûté à la ville 5,24 milliards de dollars de revenus.
Il n'y a pas que des implications sur l'impôt foncier
Le bilan du travail à distance sur les villes ne s'arrête pas à ses implications sur les revenus de l'impôt foncier. Permettez aux banlieusards de travailler depuis leur repaire plusieurs jours par semaine, et vous transférez toutes sortes de petits commerces (commandes de déjeuners, boissons après le travail, etc. ) du noyau urbain à sa périphérie. Et les transactions perdues signifient des taxes de vente perdues. Les villes américaines s'attendent à ce que leurs revenus de taxe de vente diminuent en moyenne de 2,5% en 2022, selon une enquête de la National League of Cities. L'année dernière, le contrôleur de la ville de New York, Scott Stringer, a estimé que le travail à distance coûterait à la ville 111 millions de dollars en recettes de taxe de vente par an.
Pendant ce temps, des tours de bureaux plus vides signifient également des métros et des bus plus vides. Bien que l’achalandage des transports en commun se soit remis de ses creux de l’ère COVID, il a atteint un plateau à environ 70 % des niveaux prépandémiques. Cela constitue une menace existentielle pour les systèmes de transport en commun municipaux, dont beaucoup avaient du mal à respecter leur budget avant même la crise du COVID. À New York, la Metropolitan Transit Authority est sur le point de voir un écart grandissant entre ses revenus et ses dépenses d'exploitation au cours de cette décennie.
Le grand danger pour les villes est que ces tendances puissent se renforcer. La baisse des revenus pourrait se traduire par des services publics de moindre qualité (par exemple, des métros moins fiables, des infrastructures moins bien entretenues, des écoles publiques moins performantes, des filets de sécurité plus stricts), ce qui rend les villes moins attrayantes pour les hauts revenus, qui décrochent ensuite en plus grand nombre pour la banlieue, diminuant ainsi davantage les revenus fiscaux.
Pour l'instant, les aides généreuses du plan de sauvetage américain aux États et aux municipalités maintiennent les villes en dehors de ce cercle vicieux. Mais ces fonds vont diminuer dans les années à venir. Dans l'enquête récente de la National League of Cities, près d'un tiers des villes ont déclaré qu'elles seraient confrontées à des défis financiers cette année, à mesure que les fonds de secours s'amenuisent.
Il est possible que le travail à domicile tombe simplement en désuétude à mesure que la pandémie recule dans l'histoire. Mais étant donné les innombrables avantages que présentent les horaires de travail flexibles pour les employés et les entreprises, les villes ne devraient pas compter là-dessus. Au lieu de cela, les grandes villes américaines devraient mettre à profit le seul avantage de l'effondrement de l'immobilier commercial : le nouveau potentiel de créer une tonne de nouveaux logements dans des bâtiments déjà construits et situés au centre.
Les villes américaines les plus prospères ont depuis longtemps échoué à développer leurs stocks de logements en fonction de la demande. Le résultat a été une crise permanente d'abordabilité qui limite la croissance urbaine, transfère d'énormes sommes d'argent des travailleurs aux propriétaires et déplace les résidents de longue date. Les codes de zonage restrictifs (et l'opposition de la communauté aux nouvelles constructions qui menacent d'apporter plus de bruit, de trafic et de concurrence pour les places de stationnement) ont contribué à enraciner ce triste état de fait.
Mais les tours de bureaux libérées résident généralement dans des quartiers déjà préparés aux activités résidentielles et commerciales. Et puisque les bâtiments sont déjà construits, ils ont tendance à attirer moins d'opposition communautaire. Leur centralité, quant à elle, en fait des résidences potentiellement attrayantes pour les citadins qui souhaitent se rendre au travail à pied ou disposer de pratiquement tous les biens ou services que l'on pourrait souhaiter à proximité.
Hélas, convertir des immeubles de bureaux en logements est plus facile à dire qu'à faire. Les bâtiments commerciaux ont généralement beaucoup moins de salles de bains et de cuisines que les bâtiments résidentiels. Ce qui signifie que toute conversion nécessite la reconstruction des systèmes de plomberie et d'électricité d'une tour. Les dépenses s'accumulent rapidement, surtout à une époque où les coûts de construction sont élevés.
Sources : Lending Tree, National Bureau of Economic Research, comment se profile le travail hybride
Et vous ?
Que pensez-vous des implications telles que décrites du passage au télétravail ? Vous semblent-elles crédibles ? Les aviez-vous anticipées ? Qu'est-ce qui peut, selon vous, l'expliquer ? Cette observation est-elle propre aux USA ou l'observez vous également dans votre pays ? Si ce n'est pas le cas, a-t-elle des chances d'être reproduite ? Pourquoi ? Quelles solutions proposeriez-vous pour que le passage au télétravail soit gagnant-gagnant à la fois pour la ville et le professionnel ?Voir aussi :
Les employés en télétravail passent moins de temps à travailler, dorment et jouent plus, selon une analyse d'employés de la Federal Reserve Bank de New York Les dirigeants d'entreprises pensent que les employés en télétravail sont moins productifs, d'après une étude de Microsoft : le travail à distance impacte-t-il négativement sur la productivité ? 
Envoyé par Stéphane le calme
